27 Abr Novedades en materia de arrendamientos Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril

Hoy día 22 de abril ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (en adelante, RDL 15 / 2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el trabajo. 

En cuanto a los arrendamientos para uso distinto del de la vivienda (locales de negocio) y donde el propietario sea un grandes tenedor, el artículo 1 del RDL 15/2020, establece que toda persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento por uso diferentes del de la vivienda que cumpla una serie de requisitos, podrá solicitar de la persona arrendadora, siempre que sea una empresa o entidad pública de la vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, es decir, desde hoy día 22 de abril de 2020, una moratoria la que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera llegado ya a un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la lava. 

Para gran tenedor entiende la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500  m2

Hay que remarcar que la moratoria en el pago de la renta de el arrendamiento se aplicará de manera automática y afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y también a las mensualidades siguientes si así se necesitara por el impacto que haya provocado el Covid-19, pero sin que se pueda superar, en ningún caso, los 4 meses (no habrá ninguna penalización ni se devengarán intereses y la lava aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años). 

En cuanto a los otros arrendamientos para uso distinto del de la vivienda (locales de negocio)  (art. 2 del RDL 15/2020), la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de la vivienda, en el que el arrendador NO sea un gran tenedor y cumpla una serie de requisitos, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, es decir, desde hoy día 22 de abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja no se hubieran acordado por ambas partes con carácter voluntario

Hay también comentar que en el marco de lo expuesto, las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta dearrendamiento.Pero si se dispone total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá pagar el importe de la fianza que se dispone en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que quede de vigencia del contrato, en caso de que este plazo sea inferior a un año.

Con el fin de que se pueda aplicar lo que el apartado 1 y 2 del RDL 15/2020 establecen, debe ser autónomo o una pequeña y mediana empresa y se deben cumplir una serie de requisitos que en el caso de un contrato de arrendamiento de un inmueble afectado a la actividad económica desarrollada por un autónomo son (art. 3 RDL 15/2020: 

• Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. 
• Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del real decreto. 
• SI la actividad no se ve directamente suspendida por el Real Decreto 462/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes referido al año anterior. 

Y en el caso de un contrato de arrendamiento de un inmueble afectado a la actividad económica desarrollada por una pequeña y medianaempresa,los requisitos son los siguientes: 

– Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de Sociedades de Capital, que son los siguientes: que durante dos ejercicios consecutivos se reúnan, a la fecha de cierre de cada una de ellas , al menos dos de las siguientes circunstancias: a) que el total de las partidas del activo no supere los 4 millones de euros, b) que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros, c) que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50. 

– que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. 

– En el caso de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece el mes referido al año anterior.